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桂林器材制造服务中心

来源:技术     时间:2021-05-13 08:22

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本文按“纯租赁用地”、“自持用地”分城市研究,共27城,其中: 1、纯租赁用地(11城):上海、杭州、南京、广州、合肥、北京、苏州、深圳、珠海、厦门、常熟 2、自持用地(23城):上海、杭州、天津、北京、东莞、佛山、广州、南京、长沙、沈阳、青岛、苏州、常州、重庆、珠海、莆田、宁波、嘉兴、惠州、长春、太仓、大连、石家庄 2017年四季度,随着“十九大”提出的“房住不炒”的行业定位与“购租并举”住房制度的落地,培育和发展住房租赁市场成为健全房地产市场调控长效机制的重要抓手。 随后,住建部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市展开首批租赁住宅市场建设试点,30多个省、市相继从供需两端发布租赁住房新政,加大租赁住宅用地的供应,而且也鼓励各类企业将市场闲置存量房源进行转化,不断出台各类政策措施保障租客权益,试点推广租售同权、提取住房公积金用于支付房租,鼓励租赁住房消费。 2019年,财政部、住建部联合公示:北京、长春、上海等16城入围中央财政支持住房租赁市场发展首批试点城市名单。 经过两年发展,各城市租赁住宅市场建设落地执行情况到底如何?哪些在“真抓实干”?哪些仍在“探头观望”? 此番我们全面盘点2016年以来纯租赁以及自持用地出让规模、开发进度、运营模式等。通过现状梳理,我们发现: 一是整体当前租赁住宅用地供应规模偏小,通过租赁住宅用地、自持运营宅地和集体建设用地建设租赁住房总建筑面积不足3000万平方米; 二是供地在城市间和城市内部严重分布不均,城市方面主要集中在上海、杭州、南京、北京等个别城市,城市内部远郊区域占比过高,而这些地区对租客而言却普遍缺乏吸引力,造成供需错位不匹配。 三是开工进度过于缓慢,落地项目凤毛麟角。近七成租赁住房用地尚未开工,其余开工项目尚未有运营产品落地;或许因为重资产开发运营尚未有足够人才储备、成熟模式案例可借鉴复制,注定需要更长时间,自持用地更是无一正式对外招租运营,以租代售的项目也是凤毛麟角。 展望未来,我们认为存量市场仍有巨大的挖潜空间,建议将更多工业、仓储、集体用地等加快开发建设租赁住房,并适当增加中小套型租赁住房比重,着力缓解租赁用地供应压力。与此同时,下一阶段租赁市场发展仍需强强联合,建议嫁接长租公寓、互联网金融等多领域资源,着力支持租赁市场做大、做强。 ?01 供地规模:仅27城以租赁、自持、集体三渠道新增租赁用地约2300万平方米 目前,租赁用地主要有两种供地形式,即国有经营性用地中招拍挂租赁住房用地以及利用集体建设用地建设租赁住房,前者依据开发企业自持比例不同,进一步细分为租赁住宅用地(R4)和含自持比例宅地。 1、租赁住宅用地(R4):11城总量不足900万方,上海占比过半、南京杭州次之 2016年9月底,北京在全国层面率先出让了位于海淀和大兴区域的4宗纯租赁用地,随后上海、广州、深圳、杭州等城市迅速跟进,相继挂牌出让多宗纯租赁用地,并加快供地节奏。截至2019年7月,全国共计11个城市挂牌出让134幅纯租赁用地,成交总建面865.1万平方米。 2016-2018年,全国纯租赁用地成交规模提速增长,无论是成交幅数还是成交建面都以逐年翻两番的高速增长。另外,城市参与度也在提升,越来越多的城市开始挂牌出让纯租赁用地,从2016年仅有北京,到2017年的上海、广州等7城,再到2018年珠海等三线城市加入供地城市行列。2019年1-7月,纯租赁用地成交总建面146万平方米,同比下滑35%,显示供地节奏有所放缓。 纯租赁用地成交规模高度集中在上海、南京和杭州等部分一、二线城市,其中上海纯租赁用地成交异常活跃,共计挂牌出让75宗纯租赁用地,成交建面多达457.2万平方米,占比皆过半。足以说明上海市政府支持发展住房租赁市场的决心已定,并在供地环节予以积极支持。其次为南京和杭州两市,纯租赁用地成交幅数都在15幅以上,成交建面都在100万平方米左右。多数城市纯租赁用地成交幅数都在10幅以内,其中不乏广州、合肥等。厦门、珠海、常熟等市成交规模显着偏低,至今仅出让了一幅纯租赁地块,成交建面皆不足10万平方米。 分区域来看,中心城区、远郊区域分别成交387万平方米以及478万平方米纯租赁用的用地,成交占比分别为45%和55%。其中,上海、杭州和广州成交区域分布较为平均,中心城区以及远郊区域成交占比各半。北京主要集中在中心城区,合肥、珠海以及厦门更是全部位于中心城区。反观,南京、苏州、深圳等全部来自于远郊区域。 ?2、含自持比例宅地:23城353宗约860万方,近8成自持比例小于30%且远郊地块居多 相较于纯租赁用地大都采用定向出让的方式,自持用地出让方式更为市场化,民营房企的参与度也更高。 目前,自持用地出让主要包含“约定自持”和“竞自持”两种形式,前者顾名思义是在土地出让公告中约定一定比例的面积由受让方持有,而后者则是近年在“控房价、稳地价”的调控基础上诞生的新型土地竞价模式,意即当土地竞买报价达到预设的限价上限时,不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积或比例。 截至2019年7月,全国共计23个城市挂牌出让353宗自持用地,累计自持建面857.4万平方米。 分城市来看,自持用地出让规模依旧高度聚集在头部城市,尤以土拍异常火热的核心一二线城市为甚。杭州、上海自持用地成交最为活跃,成交幅数都在90幅以上,占比过半,成交建面皆超100万平方米。其次分别为天津、北京,成交幅数都在25幅以上。其中,北京以高自持比例着称,4成以上自持用地所对应的自持比例皆超30%,且有4宗地自持比例达到70%。6成以上城市成交规模偏低,仅零星出让了部分自持用地,成交幅度皆不足10幅。并且,自持比例普遍不高,近4成城市成交建面不足10万平方米。譬如,宁波仅鄞州区成交两宗自持用地,累计自持建面低至2.4万平方米。 分区域来看,中心城区、远郊区域分别成交380万平方米以及477万平方米自持用地,成交占比分别为44%和56%。其中,杭州、佛山、沈阳等新晋出让自持用地主要集中在中心城区,长沙、常州、重庆更是全部位于中心城区。反观,上海、北京、天津等则主要集中在远郊区域,惠州、长春、苏州等更是全部来自于远郊区域。 值得一提的是,新晋出让自持用地所对应的自持比例普遍不高,近8成地块自持比例不足30%,更有2成以上地块自持比例低于10%。说明房企对于自持用地竞价甚为理性,普遍不愿意以高自持比例的代价拿地,“限地价、竞自持”新规确实在很大程度上减缓房企高价拿地热情。 ?3、集体用地租赁住房:尚处探索阶段,试点18城进度不一、北京供地规模最大 区别于纯租赁用地以及自持用地大都来自于增量国有建设用地,集体建设用地建设租赁住房则是盘活存量土地资源,在增加租赁住房供应的同时,还可以缓解核心城市供地压力。 2017年8月,国土部、住建部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选定北京、上海、沈阳等13城作为首批试点城市。2019年1